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更新︰2020-06-07 13:36:47       來源︰ 中國證券報 

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進(jin)入2020年以(yi)來,房(fang)地產上市公(gong)司(si)密集發布(bu)海(hai)外融資計劃。截至目前,房(fang)企海(hai)外融資計劃規模超過100億美元,延續2019年海(hai)外融資井(jing)噴態勢。房(fang)企海(hai)外融資期(qi)限一(yi)般較長(chang)。其中,遠(yuan)dui)蠹 諾確fang)企計劃發行10年期(qi)海(hai)外融資票據。

融資規模較大

今年以(yi)來,華夏幸(xing)福、建業(ye)地產、中國恆大、龍湖集團等數十家(jia)房(fang)企發布(bu)了海(hai)外融資計劃,多數房(fang)企海(hai)外融資規模較大。上市房(fang)企延續2019年海(hai)外融資井(jing)噴態勢。2019年,房(fang)地產開發企業(ye)利用外資規模增(zeng)長(chang)幅度(du)超過6成(cheng)。

國家(jia)統計局披露的2019年1-12月全國房(fang)地產開發投資和銷售情況顯示,2019年房(fang)地產開發企業(ye)到位資金178609億元,比上年增(zeng)長(chang)7.6%,增(zeng)速比1-11月份加快0.6個百(bai)分(fen)點,比上年加快1.2個百(bai)分(fen)點。其中,國內貸(dai)款25229億元,增(zeng)長(chang)5.1%;利用外資176億元,增(zeng)長(chang)62.7%;自(zi)籌資金58158億元,增(zeng)長(chang)4.2%;定金及預收款61359億元,增(zeng)長(chang)10.7%;個人按揭貸(dai)款27281億元,增(zeng)長(chang)15.1%。

部分(fen)房(fang)企近期(qi)發布(bu)了多筆(bi)海(hai)外融資計劃。以(yi)華夏幸(xing)福為(wei)例(li),2020年06月07日,公(gong)司(si)境外間接全資子公(gong)司(si)CFLD (CAYMAN)INVESTMENT LTD.完成(cheng)境外發行12億美元的高級無抵(di)押定息(xi)債券。其中,5億美元高級無抵(di)押定息(xi)債券期(qi)限為(wei)3年,票面利率(lv)為(wei)6.9%;7億美元高級無抵(di)押定息(xi)債券期(qi)限為(wei)5年,票面利率(lv)為(wei)8.05%。

不(bu)少房(fang)企海(hai)外融資期(qi)限較長(chang)。以(yi)遠(yuan)dui)蠹 盼wei)例(li),經扣(kou)除(chu)發行費用、折扣(kou)、開支(zhi)等,其全資子公(gong)司(si)發行票據估計所得(de)款淨(jing)額約為(wei)3.91億美元,利率(lv)為(wei)4.75%。所得(de)款淨(jing)額主要用于償還現有債務。票據將(jiang)于2020年06月07日到期(qi),發行期(qi)限為(wei)10年。

1月8日,碧桂(gui)園(yuan)發行2027年1月到期(qi)的5.5億美元票據,利率(lv)為(wei)5.125%。同時,碧桂(gui)園(yuan)發行2030年1月到期(qi)的4.5億美元票據,利率(lv)5.625%。其中,勵國集團已購買總額為(wei)8000萬美元的2030年1月到期(qi)票據,勵國集團由(you)公(gong)司(si)主席兼(jian)執行董事(shi)楊國強直接全資擁有。

中原地產首席分(fen)析師張大偉表示,房(fang)企抓緊窗口期(qi),大額度(du)發行美元債。2019年房(fang)企美元債刷新lu)吐lu)。2020年美元融資繼續高位運(yun)行。房(fang)企為(wei)了應對未來可能的市場變化,年初加快儲備資金。

融資利率(lv)分(fen)化

上市房(fang)企海(hai)外融資利率(lv)分(fen)化較為(wei)明顯。

龍湖集團等房(fang)企海(hai)外融資利率(lv)較低。1月6日,龍湖集團宣布(bu),成(cheng)功發行6.5億美元票據。其中,2.5億美元期(qi)限為(wei)7.25年,票面利息(xi)為(wei)3.375%;4億美元期(qi)限為(wei)12年,票面利息(xi)為(wei)3.85%。

該利率(lv)與其境內融資利率(lv)相(xiang)當(dang)。根據公(gong)告,公(gong)司(si)間接附屬公(gong)司(si)于2020年06月07日及17日公(gong)開發行2020年第一(yi)期(qi)境內公(gong)司(si)債券,發行規模不(bu)超過28億元。此(ci)次發行分(fen)兩個品fen)鄭 諞yi)種為(wei)期(qi)5年,第三年末(mo)發行人有權(quan)調整票面利率(lv)及投資者有權(quan)回售債券,票面利率(lv)為(wei)3.55%。第二種為(wei)期(qi)7年,第5年末(mo)發行人有權(quan)調整票面利率(lv)及投資者有權(quan)回售債券,票面利率(lv)為(wei)4.2%。

多數房(fang)企海(hai)外融資利率(lv)在10%左右。1月14日,華南城控股有限公(gong)司(si)發布(bu)公(gong)告稱,擬增(zeng)加發行于2022年到期(qi)的2億美元11.5%優(you)先票據,新票據將(jiang)與原有票據合並組成(cheng)單一(yi)系列。除(chu)根據票據條款提前贖回外,票據將(jiang)于2020年06月07日到期(qi)。發行票據所得(de)款項淨(jing)額主要用作現有債務再融資及一(yi)般公(gong)司(si)用途。

張大偉表示,美元債是房(fang)企的重要資金補充渠(qu)道。但(dan)受額度(du)限制,難(nan)以(yi)成(cheng)為(wei)最主要的來源。從目前情況看(kan),房(fang)企融資成(cheng)本分(fen)化明顯,主流房(fang)企融資成(cheng)本在6%-15%之間,部分(fen)房(fang)企海(hai)外融資成(cheng)本在4%以(yi)內。整體看(kan),負債率(lv)高、經營出現困難(nan)的房(fang)企融資難(nan)度(du)會進(jin)一(yi)步(bu)加大,大部分(fen)企業(ye)融資成(cheng)本依(yi)然(ran)平穩(wen)。對于經營穩(wen)健的企業(ye)而(er)言,融資成(cheng)本降低是趨勢。

以(yi)償還債務為(wei)主

58安居客房(fang)產研(yan)究院分(fen)院院長(chang)張波指出,政策對海(hai)外融資有所限定,明確限制房(fang)地產企業(ye)海(hai)外債資金投資房(fang)地產項目、補充運(yun)營資金等。因此(ci),“借(jie)新還舊”成(cheng)為(wei)企業(ye)海(hai)外融資的主要目的。

中國恆大1月16日公(gong)告,公(gong)司(si)就發行2023年到期(qi)利息(xi)為(wei)11.5%的10億美元優(you)先票據及2024年到期(qi)利息(xi)為(wei)12%的10億美元優(you)先票據,與瑞信、美銀證券、法(fa)國巴黎銀行、建銀國際、光(guang)銀國際、中信銀行(國際)、天風國際及瑞銀簽(qian)訂協議(yi)。公(gong)司(si)主席兼(jian)執行董事(shi)許家(jia)印已認購5000萬美元的2024年票據,公(gong)司(si)行政總裁兼(jian)執行董事(shi)夏海(hai)鈞已認購5000萬美元。

對于發行票據的原因,中國恆大表示,主要為(wei)公(gong)司(si)現有債務(包(bao)括2020年票據)再融資,余款用作一(yi)般公(gong)司(si)用途。

張大偉認為(wei),房(fang)地產市場穩(wen)定發展,未來房(fang)企將(jiang)更加關注資金鏈安全。融資成(cheng)本方面,資金成(cheng)本分(fen)化趨勢將(jiang)持續。具備資質的企業(ye)將(jiang)持續加大海(hai)外融資規模,增(zeng)加融資渠(qu)道,降低融資風險。而(er)融資渠(qu)道較少的企業(ye)未來發展將(jiang)面臨(lin)瓶頸。

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